En la zona metropolitana de Guadalajara (ZMG) existen alrededor de ocho mil hectáreas de lotes baldíos y la ciudad requiere mil hectáreas cada año para el establecimiento de nuevas urbanizaciones, por lo que –en teoría– de emplearse dichos terrenos la ZMG podría contener su crecimiento durante ocho años.
No obstante, en la práctica resulta difícil predecirlo. Faltan datos cuantitativos y cualitativos mediante los cuales sea posible definir dimensiones, tipo de propiedad, localización, problemas y posible aprovechamiento de cada terreno, indicó la especialista en planeación urbana, de la Universidad de Guadalajara, Adriana Fausto Brito.
A lo largo de la zona metropolitana es posible observar gran cantidad de predios ociosos, descuidados, algunos sin mayas ciclónicas y con basura en su interior. Sin embargo, las autoridades “no han entrado a resolver esta situación a fondo”.
El profesor e investigador del Departamento de Ciencias Ambientales, del Centro Universitario de Ciencias Biológicas y Agropecuarias (CUCBA), José Dorazco indicó que falta mayor planeación, así como un inventario adecuado de los lotes y una política para su aprovechamiento.
Para Fausto Brito, los llamados “vacíos urbanos” repercuten en cuestiones económicas, ambientales e incluso en el uso de suelo.
Una de las áreas más afectadas directamente son las finanzas municipales, “ya que muchas veces el registro de catastro ni siquiera está actualizado o no posee categorías para cobrar impuestos prediales conforme al uso. Hay muchos lotes semiurbanos que son comercializados como urbanos, por lo que sus dueños no pagan los impuestos correspondientes”.
Además, al ser espacios inutilizados, ello repercute en el crecimiento de la ciudad fuera de la periferia. Así, el desarrollo sustentable resulta perjudicado, pues se consume más suelo y se desperdicia gran parte del que ya está urbanizado.
Los últimos planes de ordenamiento de la zona metropolitana indicaban que el 20 por ciento de la mancha urbana correspondía a lotes baldíos. Sin embargo, no es posible precisar la evolución que han tenido. Aun cuando “es considerado un problema, no he visto un programa serio” para combatirlo.
Para los académicos de la UdeG, tales “vacíos urbanos” son una prueba viviente de la poca cultura ambiental de la ciudadanía para evitar que sean convertidos en basureros. “Muchos propietarios ni se preocupan por mantenerlos limpios o con una cerca, pese a que existen reglamentos que así lo indican”.
Sin interés por regular lotes baldíos
La investigadora del Centro de Estudios Metropolitanos, del Centro Universitario de Arte, Arquitectura y Diseño (CUAAD), apuntó que otro problema es la falta de transparencia en el mercado del suelo, lo que repercute en prácticas especulativas y corruptas en distintos niveles.
“La Constitución establece que la propiedad privada debe responder a las modalidades que dicta el interés público y las autoridades tienen que determinar y velar por ello, pero no hay mucho interés por regular los baldíos, de manera que hay un hueco para su aprovechamiento”. Así, la inversión pública hecha en infraestructura y servicios es desperdiciada, por lo que en cierta forma “la población subsidia estos terrenos”.
De acuerdo con la universitaria, desde 2004 el Congreso estatal se halla inmerso en una reforma a la Ley de desarrollo urbano de Jalisco, que data de 1993. “Mi preocupación es que (la nueva ley) no incluya el problema de manejo y gestión del suelo urbano, además de que no busque resolver dicha situación, como ha pasado siempre.
“El trabajo, coordinado por la comisión de desarrollo urbano del Congreso, incluye la elaboración de un borrador de ley en un mes. Es el momento crucial para atacar el asunto, pues la ley anterior no lo hace. La nueva versión debe sentar las bases para que el dueño cumpla con la función social de la propiedad”.
Según un estudio efectuado por la académica, para el año 2000 la dirección del ayuntamiento de Guadalajara contabilizó cinco mil 87 lotes baldíos, lo que representaba una superficie de 278 hectáreas. “También registraban 782 fincas ruinosas, lotes baldíos en potencia, que sumaban 45 hectáreas”.
No obstante, las cifras varían, de acuerdo a cada dependencia, por lo que los datos son limitados.
Propietarios especuladores
El director de Catastro, del ayuntamiento de Guadalajara, Humberto Morones, comentó que en la urbe hay cerca de 45 mil baldíos registrados en el padrón. El mayor porcentaje corresponde a lotes pequeños, a diferencia de municipios como Zapopan, donde los terrenos abandonados son más y de mayor superficie.
Tales predios “representan un problema para ciudades consolidadas como Guadalajara”, las cuales necesitan espacio, pero ya no tienen por dónde crecer. Ello afecta tanto a la sociedad como a las políticas de gobierno.
Pese a que gran parte de estos lugares son descuidados y se convierten en tiraderos de basura o refugio de malvivientes, no dejan de ser un objeto de especulación por parte de sus propietarios.
En ocasiones los lotes desocupados se encuentran en las áreas de mayor plusvalía de la ciudad. De ahí que para inducir su uso, exista una política fiscal: dichos terrenos son gravados con una tasa superior al 250 por ciento con respecto a los edificados.
Al cuestionar a Humberto Morones acerca de si Catastro posee datos de los predios, su tipo de uso y características, aseguró que sí, pero el registro no está actualizado, ya que los propietarios no acuden a renovar los datos de su terreno y la cartografía que manejan es anterior a 1995.
A fin de recabar información más reciente, harán un trabajo de campo por aire y tierra, en forma tal que puedan crear una nueva cartografía. Las labores iniciarán este mes y concluirán a finales de año.
Humberto Morones subrayó que falta una política integral para el desarrollo y ocupación del suelo, pero que concuerde con aspectos fiscales, definición de usos, prioridades y que incluya políticas agresivas de impuestos, entre otros.
