Sin importar la atmósfera de segregación social que genera, empresarios inmobiliarios han adoptado modelos de negocio neoliberales basados en dos estrategias: la venta por volumen de casas chatarra o la comercialización de suntuosos departamentos con alto valor agregado. Esto, además de generar un urbanismo salvaje que fomenta la exclusión, deja abandonado al nicho de mercado de la clase media, que no encuentra viviendas acordes a su nivel de ingreso.
Estos son algunos de los hallazgos del investigador del Departamento de Geografía y Ordenación Territorial del Centro Universitario de Ciencias Sociales y Humanidades (CUCSH), Luis Felipe Cabrales Barajas, quien desde hace 20 años registra documental y fotográficamente como se ha ido transformando la Zona Metropolitana de Guadalajara, además que ha realizado diversos trabajos y dictado conferencias sobre el tema. La más reciente es “La ciudad imaginada, el paisaje neoclásico en Guadalajara y sus productores”, publicado por el Instituto de Geografía de la Universidad Nacional Autónoma de México.
“La oferta de vivienda está muy estratificada. Tenemos, por un lado, el mercado para clases populares y vivienda social, y luego esta franja de altos ingresos. No hay una oferta estructurada, dirigida directamente a la clase media. Lo que ocurre es que ellos recurren al piso alto de la vivienda popular o al piso bajo de la vivienda de lujo, o en su caso a viviendas usadas”, afirmó en entrevista.
Detalló que los empresarios han inundado el mercado de casas que venden en 250 mil pesos. Sin embargo se aglutinan en fraccionamientos de hasta 20 mil viviendas (como en Tlajomulco) que no cuentan con los servicios suficientes. En el otro lado de la moneda, están las torres de departamentos de tres millones de pesos o más, además de los cotos privados.
Cabrales dijo que las torres de departamentos son un fenómeno del urbanismo contemporáneo y se dijo de acuerdo con ellas para redensificar, siempre y cuando no se libere suelo en la periferia. En 2008 aún era bien visto este modelo, pero actualmente ya llama la atención en forma crítica.
“Guadalajara está observando un urbanismo capilar, que crece para todos lados, en las periferias también. Hay que verticalizar optimizando, de acuerdo a las infraestructuras y bajo un modelo que genere cohesión social. Torres de cuatro pisos, de cinco, dependiendo de la zona, pero no maximizar como se está haciendo ahora”.
Recordó que en 1984 se reformó el artículo 115 de la Constitución, con lo que los municipios obtuvieron autonomía para decidir el desarrollo urbano; además de que la reforma de 1992 al Artículo 27 constitucional liberalizó los ejidos y generó suelo barato; esto fue el caldo de cultivo para la distorsión urbana.
Luego, durante el “foxismo”, se impuso el modelo de urbanismo salvaje y resultó un rotundo fracaso. Los fraccionamientos en las periferias, conocidos como ciudades dormitorio, terminan por ser abandonados por sus habitantes. A esto se suma que el Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores) ni siquiera revisa la calidad de las casas que se ofrecen y se adquieren mediante sus créditos.
Cabrales Barajas, quien también abordó el tema en un libro del Colegio de Jalisco, con un análisis del esquema de desarrollo de la ciudad titulado El de atrás paga: el modelo metropolitano de Guadalajara, consideró que el otro lado de la moneda es la privatización en cotos.
“El formato de urbanización cerrada es muy complejo. Yo creo que en algunos casos puede ser legítimo, positivo para el desarrollo de la ciudad. No creo en el modelo de grandes superficies, es un modelo que atenta contra la cohesión social, que bloquea el desarrollo vial. Si apelamos al modelo de lujo, son familias que tienen un alto grado de motorización, dos o tres coches, pero no comparten sus calles. Imagínense el impacto que eso tiene”.
El modelo de vivienda para la clase media es posible, explica, tan es así que hubo épocas en las que Guadalajara generó oferta de suelo y casas para clase media, y puso de ejemplo fraccionamientos como Jardines Alcalde.
¿Qué tendrían que hacer las autoridades para empujar a empresarios a llenar ese vacío de oferta de vivienda para la clase media? “Por un lado, revisar los sistemas crediticios, y por otro una sincronía con la planificación urbana. Guadalajara ya necesita un instrumento de planeación metropolitano. En 1982 se aprobó el último. Hay planes municipales de desarrollo, pero nada metropolitano”.
